Nhà đầu tư thứ cấp lặng lẽ rời bỏ thị trường

Trong bối cảnh hàng loạt dự án cũ được chủ đầu tư tái khởi động và các nhà đầu tư mới, người có tiềm lực tài chính gia nhập thị trường BĐS thì một xu hướng khá lạ đang diễn ra, đó là, các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là dân đầu tư đất nền, liền kề quyết định coi đây là thời điểm nên rút lui khỏi thị trường.

Phân tích thực tế cho thấy, có khá nhiều nguyên do khiến giới đầu tư thứ cấp không thể chơi bài đánh đu theo BĐS.

Lý do đầu tiên và quan trọng nhất đó là khả năng tài chính. Có lẽ các nhà đầu tư thứ cấp đã quá mệt mỏi để có thể chờ đến điểm rơi thích hợp cho việc đẩy hàng ra, lấy tiền bù lại những khoản vay nợ và những nhu cầu tài chính khác. Vì thực tế, thị trường địa ốc tuy có ấm lên nhưng không dành cho tất cả các phân khúc.

Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường BĐS trong quý I/2015 đã có mức tăng thanh khoản cao gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự, kết quả Thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho thấy, BĐS đứng top thứ 2 về thu hút nguồn vốn FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm lên tới 202,93 triệu USD, tức chiếm khoảng 11% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong cùng giai đoạn. Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện nghiên cứu Phát triển kinh doanh lại đánh giá, một số chính sách mới đã có tác động rất tích cực, thị trường BĐS cũng thu hút được dòng vốn từ thị trường tài chính, thế nhưng việc chậm xử lý nợ xấu vẫn là rủi ro lớn. Nếu nhìn nhận sâu hơn về khoản nợ xấu ngân hàng thì các khoản nợ liên quan đến việc thế chấp BĐS chiếm tỷ lệ rất cao. Có lẽ, rất hiếm nhà đầu tư thứ cấp chưa từng vay vốn ngân hàng để đầu tư. Do đó, khi BĐS ấm lại, các khoản “giải chấp” cho thị trường này một cách tự nguyện sẽ diễn ra đồng loạt.

Trên thực tế, phần đông nhà đầu tư thứ cấp đều sở hữu sản phẩm đất liền kề tại các dự án KĐT và nhà ở chung cư. Anh Nguyễn Thanh Phong, một nhà đầu tư đang sở hữu lô đất rộng 2.000 m2 ở KDC Vĩnh Lộc A, Tp.HCM cho PV biết: “Kinh tế bắt đầu ấm lên, do có một số cơ hội đầu tư khác nên tôi đã quyết định bán mảnh đất này để giải phóng nguồn vốn. Giá cả bây giờ không còn là vấn đề quá quan trọng, chủ yếu là bán được hàng đã”.

Không chỉ có anh Phong, nhiều khách hàng hiện đang “ôm” đất liền kề tại các khu vực như Nha Trang, Hà Nội, Tp.HCM hay TP. Vinh đều tỏ rõ mong muốn bán được hàng vào thời điểm này. Đơn cử, anh Trần Việt Tuấn hiện đang sở hữu lô đất diện tích 425 m2 tại dự án Hòn Dấu Resort (Đồ Sơn) cho biết, anh đang tìm khách đẩy hàng vì “không muốn để vốn nằm quá lâu”. Theo nhà đầu tư thứ cấp này, anh mua mảnh đất trên từ năm 2005 với giá chỉ 7 triệu đồng/m2 nhưng nay vẫn chấp nhận bán với giá 6 triệu đồng/m2. Đất tại các khu resort không hề dễ bán vì không phải là đất ở, nếu muốn bán được phải đợi gặp những “người giàu tính chuyện ăn chơi”. Do đó, nếu có cơ duyên gặp khách thì có lỗ anh cũng phải bán.

Một trường hợp khác là chị Minh Châu- người đang sở hữu căn hộ diện tích 107 m2 tại chung cư TECCO (Thủ Đức - Tp.HCM) hồ hởi cho biết: “Chờ mãi cũng đến lúc đường vành đai Tân Sơn Nhất - Bình Lợi thông tuyến chạy thẳng qua cửa chung cư, khi lao xao có tin đồn thổi giá chung cư này sẽ tăng, thế là có khách hỏi mình sẵn sàng giảm giá để có thể bán nhanh. Lấy ngay 1,7 tỷ đồng gửi ngân hàng cho chắc, còn hơn đợi chờ thêm. Nếu không bán trong lần này, để lại cho thuê cũng chỉ được khoảng 6 triệu đồng/tháng.”

Còn chị Hương hiện đang “ôm” 3 lô đất tại KCN Nhơn Trạch 1 cho biết: “Chờ đợi cả năm thấy giá cả chẳng thay đổi, so với lúc mua cũng đã lỗ cả trăm triệu đồng, thế nhưng đành tặc lưỡi bán vì cũng không kinh doanh được gì. Lại thêm sắp tới sẽ có dự án đô thị mới rồi nhà ở cho công nhân, để đến lúc đó thì đất mình càng khó bán”.

Anh Hoàng thì vừa bán xong 2 căn hộ chung cư thuộc loại trung và cao cấp tại Tp.HCM. Anh này cho biết, lý do khiến anh buộc phải “đẩy hàng” lúc này vì chưa biết mức phí cụ thể ở chung cư. Trường hợp mức phí thu cao thì cơ hội đẩy hàng tồn lúc đó sẽ rất khó. Phí và dịch vụ chính là hai yếu tố mà người mua nhà quan tâm nhiều sau những “lùm xùm” về vấn đề quản lý chung cư, thu phí từng xảy ra trước đây. Có lần phải chứng kiến cảnh bảo vệ một chung cư chạy lên mắng chủ nhà té tát cũng chỉ vì “khách nhà bà” cứ phi ô tô vun vút đi mà không trả vé, trả tiền gửi. Anh Hoàng kể và ngao ngán: “Gặp phải chung cư kiểu này thì chỉ có nước cho thuê”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM đánh giá: “Thị trường địa ốc hiện giờ vẫn chủ yếu dành cho những người mua có nhu cầu thực hơn là dân đầu cơ. Chuyện thị trường tăng giá đồng loạt khó có thể xảy ra trong thời gian tới, do đó thời điểm hiện nay rất thích hợp để các nhà đầu tư thứ cấp bán bớt hàng tồn mà họ đã bị "ngâm" quá lâu trước đó".

Ông Châu cũng cho biết thêm, xu hướng trên cũng là diễn biến hợp lý trong bối cảnh hiện nay và nó còn giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, hầu hết những cơn sốt BĐS từng xảy ra đều xuất phát từ đất nền và thời điểm hiện nay, phân khúc này vẫn chưa thấy có động lực nóng trở lại.